Налог на недвижимость в США

Главная » Налог на недвижимость в США

Система налогообложения в США — сложная многоуровневая система, включающая в себя большое многообразие нюансов и узких моментов, которые необходимо знать при составлении и заполнении отчетной документации. Более того, налоги в США имеют определенную иерархию и направления и, конечно, для каждой сферы деятельность есть свой фискальный список.

В этой статье мы расскажем о налогообложении в области недвижимости, его особенностях и видах.

Некоторые особенности процесса приобретения недвижимости в США и уплаты налогов на неё

Федеральные законы США дают иностранцам право на владение недвижимостью в США. Так, иностранные граждане могут не только приобретать недвижимость, но и передавать права собственности на неё. Некоторые ограничения существуют в отдельных штатах, вернее в законах на уровне некоторых штатов. Примечательно, что все фискальные обязательства по недвижимости оплачиваются владельцами жилого фонда или земельных участков в округе их фактического расположения.
К иностранным инвесторам, а также тем, кто продает недвижимость иностранным гражданам в США предъявляются серьезные и очень многочисленные требования. Вместе с тем пакет документов, который необходимо предоставить вместе с налоговой отчетностью также достаточно велик. Контролирующие органы в США стремятся к тому, чтобы процесс заключения сделок был максимально прозрачным, поэтому все этапы процесса контролируются властями. Если по какой-то причине отчетность или налоговые платежи поступили не в срок, то на плательщика может быть наложен административный штраф в размере порядка 25% от рыночной стоимости объекта недвижимости. Более того, уклонение от налогов может привести также к таким плачевным последствиям, как депортация или даже тюремный срок.
В США иметь права собственности на один объект недвижимости могут сразу несколько человек. Речь идет об инвесторах, не являющихся родственниками друг другу, в собственности которых находятся равные или различные доли владения объекта недвижимости. В настоящий момент в США насчитывается порядка 10 различных типов договоров купли-продажи объектов недвижимости. Вместе с тем эти договоры характеризуются достаточно гибкой структурой, что позволяет в момент сделки оговорить все нюансы по распределению прав собственности на объект между несколькими инвесторами.
Идеальный способ финансирования покупки недвижимости для иностранных граждан в США — ипотека. Для того, чтобы получить ипотеку на покупку жилья в банке США, нужно привести доказательства наличия официального и стабильного трудоустройства, приложить справку о доходах за определенный период, а также выписки по кредитной истории.
При заключении сделки купли-продажи у сторон есть возможность прийти к соглашению о том, какую часть налогового бремени возьмет на себя каждая из сторон. Законодательство США это вполне допускает. Вместе с тем следует понимать, что все затраты на поиск, регистрацию и страхование жилья, а также на услуги титульной компании и агентства по недвижимости по умолчанию возлагаются на покупателя. Также именно покупатель будет оплачивать и все госпошлины. Как правило, на все эти расходы эксперты советуют выделить в бюджете на покупку жилья дополнительную сумму в размере порядка 2-5% от рыночной стоимости объекта.

Какие типы налогов на недвижимость существуют в Соединенных Штатах

Налог на передачу прав собственности уплачивается после того, как документы на собственность были переданы новому владельцу. Как правило, оплата происходит в момент сделки и уплачивается продавцом. Но бывают случаи, когда сумма налога делится между продавцом и покупателем или полностью оплачивается покупателем. В разных штатах величина передаточного налога различна и зависит от оценочной стоимости предмета сделки — недвижимости. Например, в Калифорнии размер налога составляет 0,55$ на каждые 500 долл. стоимости предмета сделки.

Налог на недвижимость — это налог, сумма которого формируется исходя из оценочной стоимости объекта и зачастую составляет 1-2%. В зависимости от округа или штата сумма налога может оплачиваться один или два раза в год. Кроме того также в зависимости от округа собственники недвижимости могут облагаться и другими дополнительными местными налогами, суммы сборов по которым в дальнейшем могут быть использованы для обеспечения объектов соц. инфраструктуры, школ. больниц и прочих заведений. Величины подобных налогов устанавливаются местными органами власти.

Налог на прибыль уплачивается собственником имущества при его продаже. Сумма налогового сбора формируется на основе того, какую сумму прибыли получит собственник недвижимости по завершении сделки по продаже. Причем под налогообложение подпадает не вся сумма сделки, а лишь сумма разницы между стоимостями дома при его покупке и при продаже. Также величина ставки налога зависит от периода, в течение которого объект находился во собственности:

если лицо владело недвижимостью менее 12 месяцев, то прибыль от продажи объекта недвижимости будет облагаться стандартными фискальными ставками, максимальная из которых доходит до 39,6%;
если дом находился в собственности владельца более 12 месяцев, то величина налоговой ставки на прибыль будет составлять 20%.

Примечательно, что собственник освобождается от уплаты налога на прибыль в том случае, если:

имущество, выставленное на продажу, является основным и единственным жильем для своего владельца (речь о доме или квартире);
имущество продается с отрицательным сальдо, то есть цена продажи дома ниже цены его покупки.

В рамках сделки купли-продажи сумма допустимого дохода от продажи имущества составляет порядка 250 тысяч долларов США для единственного собственника и около 500 тысяч долларов для семьи.

В отношении иностранных инвесторов действует так называемый удерживаемый налог. Дело в том, что в “Акте об иностранных инвестициях в рынок недвижимости США” прописано правило, согласно которому иностранные граждане при совершении сделки по продаже объектов недвижимости или жилья обязаны платить дополнительный фискальный сбор. Эта сумма равна 10% от суммы продажи.

Налог на прибыль от аренды — это по своей сути разновидность налога на прибыль. Поэтому максимальная ставка налога составляет 39,6%. Хотя чаще всего стандартная ставка налога на прибыль от аренды не превышает 30% от суммы полученной ренты. К слову, квалифицированный риэлтор может подсказать, как снизить налогооблагаемую сумму. Например, часть ренты можно списать как сумму, необходимую для обслуживания и содержания сдаваемой в аренду недвижимости.

Несколько советов для иностранных инвесторов

Величина налога на недвижимость в каждом штате различно. Кроме того, в некоторых из Штатов также могут быть дополнительные налоги на недвижимость. Поэтому перед тем, как приступить к оформлению сделки, мы советуем проговорить все моменты с риелтором, дабы избежать трат, на которые не был рассчитан ваш бюджет.
Часто эксперты советуют оформлять недвижимость в США не на частное лицо, а на юридическое лицо, зарегистрированное в США. Это необходимо для того, чтобы снизить величину налогов на недвижимость. Кроме того, владелец недвижимости будет защищен юридически от всех сложностей, связанных со случаями кончины владельца.
Если грамотно спланировать сделку, выбрать правильный тип договора купли-продажа и прислушаться к советам экспертов — то величина налога на недвижимость в США может быть существенно снижена.

Консалтинговая компания ArKa Commerce group создана в 2018 году. AK Group оказывает широкий спектр услуг для клиентов желающих жить и развивать бизнес в США. Наша сфера деятельности это инвестиционные визы L-1, Е-2, EB-5, а также другие вопросы, связанные с организацией жизни в США. Мы специализируемся на оказании комплексной услуги “бизнес-иммиграция в США“ с полным циклом сопровождения и выполнением всех документальных работ.

Компания ARKA GROUP поможет с любыми сложными и нестандартными вопросами, которые связаны с налоговым планированием в США.